汽车租赁诈骗

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论文摘要:随着人们生活水平的提高和生活节奏的加快,汽车逐渐成为人们经常采用的便捷交通工具,汽车租赁业作为一项新兴的服务行业也随之产生,并不断发展壮大。近两年来,以租车为名骗租汽车,随即通过变卖或典当、质押的方法套取现金,从而骗取他人钱财的犯罪不断发生,已成为一种多发的新类型诈骗案件,案犯大多以伪造的身份证、户口本、驾驶证与该公司签订汽车租赁合同书,花费较少的押金、租金,就把租赁公司数万元、甚至十几万元的车合法地“占为己有”,巨额的差价就成了少数不法分子的犯罪对象。汽车租赁诈骗案件不是一种诈骗罪名,而只是对发生在汽车租赁领域的诈骗犯罪现象的一种统称。这类诈骗犯罪案虽然基本手法相同,但表现形式多种多样,司法实践中,对租赁汽车质押借款的行为如何定性以及诈骗犯罪数额如何认定等方面均存在差异,有必要加以深入探讨,本文拟对此问题试作简要分析。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

论文关键词:汽车租赁诈骗,合同诈骗,诈骗,诈骗数额 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

司法实践中出现的汽车租赁诈骗案件表现形式多种多样,从出租汽车主体看,既有依法成立的有限责任公司出租主体,也有自然人出租主体;从犯罪手段上看,既有出具身份证、驾驶证等以真实身份承租的,也有通过伪造身份证、驾驶证的手段等以虚假身份承租的;从租赁形式上看,既有签订书面汽车租赁协议的,也有没有签订书面租赁协议的,而仅以口头协议租车的;从犯罪故意的产生时间看,既事先有非法占有的主观故意再去租赁汽车的,也有基于正当用途租赁汽车,而后产生非法占有所承租汽车犯意的;从租赁汽车以后对汽车的处理方式看,既有直接变卖的,也有通过典当套现或用于质押借款的;从变现以后变现款的去向上看,既有将变现款用于赌博等违法犯罪活动挥霍的,也有用于偿还债务和日常消费挥霍的。同时,在汽车租赁诈骗案件中,犯罪分子为了实现犯罪目的,还往往要伪造居民身份证、行驶证等证件进行销赃、质押,从而形成与其他犯罪的牵连关系。这些复杂情况的存在,无疑增加了这类案件的处理难度。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

笔者试举一个案例,犯罪嫌疑人李某以租车自用为名,租得被害人何某开设的汽车租赁有限公司的现代轿车(价值人民币4万元)。后李某因债主逼债,经商议后让赵某帮忙将车子当掉换钱,并让赵某联系制作了李某的假行驶证、驾驶证、身份证。20091229日,赵某联系了犯罪嫌疑人章某帮忙找当车的人,章某联系陈某,让陈某帮忙,将现代轿车以2万元的价格质押给鲍某。李某将当车款支付给了中间人报酬后将余款用于赌博并输光。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

一、汽车租赁诈骗案件的定性问题 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

对本案李某将租赁来的汽车用作质押向他人借款应如何定性问题上,有四种不同意见: Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

第一种观点认为:李某涉嫌诈骗罪,诈骗对象为何某汽车租赁有限公司,诈骗金额为该汽车的价值4万元。理由是:诈骗罪是指以非法占有为目的,用虚构事实或者隐瞒真相的方法,骗取数额较大的公私财物的行为。李某在到租赁公司租车前隐瞒自己要将车质押给他人的真相,使租赁公司作出错误认识,使租赁公司将车租赁给李某。李某有非法占有他人财产的故意,符合诈骗罪的犯罪构成且数额较大,应以诈骗罪予以定罪处罚。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

第二种观点认为:本案李某涉嫌诈骗罪,但诈骗对象为鲍某,诈骗金额2万元。理由是:李某虚构该小汽车系其本人所有的事实,使鲍某同意以该车作业质押物,借给陈某2万元。事发后用于赌博挥霍一空并无法偿还,其主观上具有非法占有2万元的故意,客观上采取了虚构事实、隐瞒真相的手段,侵犯了鲍某的财产所有权。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

第三种观点认为:本案应定为合同诈骗罪,诈骗对象为何某的汽车租赁有限公司,诈骗金额为汽车的价值4万元。理由是:李某在签订、履行租赁合同中,隐瞒要将车质押给他人从中借款的真相,骗取该汽车租赁公司的财物,数额较大。侵犯的客体为复杂客体,既侵犯了该汽车租赁公司的财产所有权,又侵犯了市场经济秩序,对李某的行为应以合同诈骗罪定罪处罚。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

第四种观点认为:李某的行为不构成犯罪,而是一种民事侵权行为。认为李某行为主观上虽然有欺诈的故意,但不具有非法占有他人财物的目的,不构成诈骗或合同诈骗罪。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

笔者同意第三种观点,本案应定合同诈骗罪,诈骗的对象为何某的汽车租赁有限公司,而不是汽车的质押权者鲍某。理由有如下几点: Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

1)首先,本案不是一般的民事侵权行为,本案认定李某具有欺诈的故意没有争议,但李某的行为是构成犯罪,还是一般民事侵权行为则存在争议。根据我国刑法关于诈骗罪或者合同诈骗罪的规定,诈骗或合同诈骗在采用欺诈手段的同时,必须具有非法占有的目的,因此本案认定李某是一般的民事侵权行为还是构成犯罪关键则要看李某是否具有非法占有的目的。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

在汽车租赁诈骗案件中,尤其是本案中行为人李某以真实身份承租汽车案件中,行为人往往以其与汽车租赁公司间是合法的汽车租赁合同关系为由,否认其有非法占有目的。在行为人承租汽车后,直接将所承租汽车变卖或销脏的情况下,可根据其变卖或销脏行为认定其具有非法占有目的,但在行为人不是将所承租汽车直接变卖,而是用于质押或典当借款的案件中,认定行为人的非法占有目的就比较困难。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

关于如何判断非法占有目的,刑法学界有以下几种不同意见:一是以有无归还财产之意作为判断标准;二是以有无履行合同的能力作为判断标准;三是以非法占有时间的长短作为判断标准。笔者认为,非法占有目的虽然属于行为人主观上的心理活动,但往往通过客观行为表现出来。在非法占有目的的认定上,应注重从行为的客观方面的表现进行综合判断。因此,必须将上述三种观点统一的加以考量,并从主客观相一致的角度进行甄别行为人是否具有非法占有的目的。最高人民法院2001121日印发的《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》指出“应当坚持主客观相一致的原则,既要避免单纯根据损失结果客观归罪,也不能仅凭被告人自己的供述,而应当根据案件具体情况具体分析。对于行为人通过诈骗的方法非法获取资金,造成数额较大资金不能归还,并具有下列情形之一的,可以认定为具有非法占有的目的:(1)明知没有归还能力而大量骗取资金的;(2)非法获取资金后逃跑的;(3)肆意挥霍骗取资金的;(4)使用骗取的资金进行违法犯罪活动的;(5)抽逃、转移资金、隐匿财产,以逃避返还资金的;(6)隐匿、销毁帐目,或者假破产,假倒闭,以逃避返还资金的;(7)其他非法转移资金、拒不返还的行为。”最高人民法院19961216日颁布的《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》第3条也规定:“行为人实施《决定》第八条规定的行为,具有下列情形之一的,应当认定其行为属于‘以非法占有为目的,使用诈骗方法集资’:(1)携带集资款逃跑的;(2)挥霍集资款,致使集资款无法返还的;(3)使用集资款进行违法犯罪活动,致使集资款无法返还的;(4)具有其他欺诈行为,拒不返还集资款,或者致使集资款无法返还的。” Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

具体到汽车租赁诈骗案件中非法占有目的的认定,应综合考虑以下因素:(1)行为人租赁汽车是否使用真实身份;(2)行为人租赁汽车过程中有无采取欺骗手段以及欺骗的程度;(3)行为人有无履行合同的能力、能力的大小以及有无有效担保;(4)行为人有无租赁汽车的现实需要及租赁汽车后的实际使用情况;(5)行为人将承租的汽车用于质押、典当借款后,租赁期限届满后有无积极回赎的行为;(6)行为人最终未能依约归还所租赁汽车的原因;(7)行为人质押或典当借款所支付的利息情况;(8)行为人所取得的财务的使用情况等等。本案中行为人李某虽然采用真实身份租赁汽车,但在租赁汽车之后,将承租的汽车用于质押借款后,将借款用于赌博挥霍,租赁期限届满后也无积极回赎的行为,可推定其具有非法占有的目的。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

2)本案的被害人是何某的汽车租赁公司,而不是鲍某。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

在汽车租赁诈骗案件中,行为人实施了两个欺诈行为,一是骗租汽车(本案实际是租赁汽车后产生非法占有的故意)的行为,二是伪造车主的行驶证、身份证等证件后将骗租的汽车典当、质押或者直接变卖以套取现金的行为。笔者认为,在这前后两个行为中,前一行为行为人通过租赁合同占有了车辆,而后因为欠债产生了非法占有租赁车辆的故意,由于其已经占有车辆,产生非法占有故意时其诈骗行为已经得逞。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

对于后一行为,一种观点认为前一行为诈骗行为已经完成,至于其是通过直接销脏,还是通过典当、质押借款的方式变现,只是其对赃物的处置问题,而行为人非法占有公私财务后,对财务如何处置,不影响非法占有的成立;另一种观点认为后一行为是前一行为的牵连行为,应按照牵连犯的规定定罪处罚。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

笔者同意第一种观点,一般认为,牵连犯,是指犯罪的手段行为或结果行为,与目的行为或原因行为分别触犯不同的罪名的情况,亦即在犯罪行为可分为手段行为与目的行为时,如手段行为与目的行为分别触犯不同罪名,便成立牵连犯,牵连犯有两个特征,一是必须是其手段行为或结果行为又触犯了其他罪名,二是数行为之间存在手段行为与目的行为、原因行为与结果行为的牵连关系。具体到本案,李某让赵某帮忙将车子当掉换钱,并让赵某联系制作了李某的假行驶证、驾驶证、身份证,后将现代轿车以2万元的价格质押给鲍某,如果认为该行为是前一合同诈骗行为的手段行为,该质押行为必须触犯其他罪名。但笔者认为,李某实施的质押租赁汽车行为,李某与鲍某之间应是质押借款的民事合同关系,鲍某对被骗车辆只拥有动产质权。而犯罪嫌疑人李某使用假行驶证、驾驶证、身份证隐瞒机动车辆的真实来源用于质押借款,其行为属民事欺诈行为,依据《中华人民共和国民法通则》第58条的相关规定,其质押行为是无效的民事行为,没有法律约束力,另外,依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第84条之规定:出质人以其不具有但合法占有的动产出质的,不知出质人无处分权的质权人行使质权后,因此给动产所有人造成的损失的,有出质人承担赔偿责任。本条明确规定了动产质权的善意取得的范围,即出质人用于质押的物品必须是合法占有的动产,显然犯罪获取的赃物不在合法占有之列。因此,李某与鲍某的关系因属于民事法律合同关系,而李某通过租赁合同占有了车辆,而后产生非法占有故意时其诈骗行为已经得逞,至于通过典当、质押借款的方式变现,只是其对赃物的处置问题,不影响其非法占有的成立。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

3)需要指出的是,本案中认定李某构成诈骗罪还是合同诈骗罪是存在争议的,虽然合同诈骗罪是从普通诈骗中演变而来的,但是合同诈骗罪与普通诈骗罪存在一定区别。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

在主观非法占有的目的上,普通诈骗罪中行为人的非法占有目的应产生在诈骗行为实施前,而合同诈骗罪的非法占有目的既可以产生在签订合同之前,也可以产生于签订合同之时,还可以产生在签订合同之后的合同履行过程之中。这是从我国合同诈骗罪的立法规定得出的结论。我国刑法第二百二十四条规定,合同诈骗罪是行为人在签订、履行合同的过程中,“骗取对方当事人财务,数额较大的”的行为。按照该条的规定,行为人骗取对方当事人财务,可以在合同履行过程中。行为人在签订合同之时,虽然没有非法占有对方当事人财务的目的,但如果在根据合同占有对方当事人财务后,采用虚拟事实或隐瞒真相的方法,非法占有对方当事人财务的,也应认定其具有非法占有目的,这是合同诈骗罪中非法占有目的产生时间上的一个特别之处。因此,在本案的汽车租赁诈骗案件中,即使行为人李某在租赁汽车时并没有非法占有的目的,但根据行为人李某在根据租赁合同而控制汽车后因为还债而将汽车质押借款的行为,能认定其具有非法占有目的,应以合同诈骗罪追究其刑事责任。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

在侵犯的客体上,合同诈骗罪与普通诈骗罪、盗窃罪等财产犯罪一样,都侵犯了他人的财产所有权,但合同诈骗罪与这些财产犯罪的根本区别在于,合同诈骗罪在侵犯他人的财产所有权的同时,还侵犯了国家的合同管理制度和市场交易秩序。我国修订后的刑法将合同诈骗罪从原诈骗罪中分离出来,并将其置于破坏社会主义市场经济秩序罪一章中的扰乱市场秩序罪一节中,这种立法体系安排表明,立法者设立合同诈骗罪的旨意在于重点保护社会主义市场经济秩序。犯罪的主要客体是我国刑法借以安排分则体系的依据,犯罪的直接客体决定犯罪的性质,是我国司法实务借以区分罪与非罪、此罪与彼罪的重要依据。我们在正确认定汽车租赁诈骗案件的性质时,同样要依据这一刑法原理。从合同诈骗罪在刑法分则中的地位和合同诈骗罪的立法旨意可知,合同诈骗罪的主要客体是市场交易秩序和国家合同管理制度,公私财务的所有权是合同诈骗罪的次要客体。也就是说,立法者设立合同诈骗罪旨在通过对市场交易合同当事人的财产所有权的保护,以保证市场交易秩序的正常运行和维持国家合同管理制度的有效实施。汽车租赁行业虽然是一种新出现的行业,从出租汽车的主体来看,既有租赁公司作为出租主体,也有自然人作为出租主体,但由于迎合了市场的需求,近几年来,汽车租赁公司已成为现今社会经济生活中的一个重要市场主体。汽车租赁诈骗犯罪行为,不仅给租赁公司的财产造成巨大损失,更重要的是破坏了汽车租赁这一市场秩序,使汽车租赁公司防不胜防,无法正常开展经营,这无疑使汽车租赁这一新兴行业的正常发展遭受了沉重的打击。因此,对于本案中出租方为租赁公司的这一类租车诈骗案件,不应以普通诈骗罪论处,而应以合同诈骗罪论处。当然,对于出租汽车一方为自然人的汽车租赁诈骗案件,由于其中的汽车租赁关系并不是严格意义上的市场交易行为,而是公民之间的一种临时的有偿或无偿借用关系。在这种情形中,行为人将从他人处租借的汽车,用于变卖、典当或质押套取现金,侵犯的只是车主的财产所有权,因此,这种诈骗行为应以诈骗罪论处。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

从有无签订合同的情况来看,实践中的汽车租赁诈骗案件,行为人与汽车租赁公司或者车主大多数签订了书面租赁合同,有的虽然没有签订书面租赁合同,但双方也都约定了租金、租赁期限等合同的主要要素,事实上已签订了口头租赁合同。但是,当事人双方之间是否签订过合同,不是区分合同诈骗罪与普通诈骗罪的标准,关键是要看这种合同是否体现了一定的市场秩序。与市场秩序无关的各种合同、协议,如赠与合同、劳务合同、有关身份关系的协议等均不属于合同诈骗罪中的合同范围,不能认为凡是行为人利用了合同进行诈骗的,就构成合同诈骗罪,而应当结合合同的具体情况,考察其行为是否符合扰乱市场秩序的特征,来正确认定是否构成合同诈骗罪。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

二、汽车租赁诈骗案件中诈骗数额的认定 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

司法实务中,关于汽车租赁诈骗案件中诈骗数额的认定,存在两种不同意见:一是按行为人所租赁汽车的价值认定诈骗数额,二是按行为将所租赁汽车典当的典当价认定诈骗数额。其中,大部分案件按所租赁汽车的价值认定诈骗数额。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

笔者认为,根据刑法第二百二十四条的规定,合同诈骗罪是行为人在签订、履行合同的过程中,“骗取对方当事人财务,数额较大的”行为。该条规定的数额显然是指合同诈骗行为人在犯罪既遂时的诈骗实际所得;从合同诈骗罪的性质上看,合同诈骗罪与诈骗罪、盗窃罪、侵占罪和抢劫罪一样,属于取得型犯罪,即是一种以非法占有为目的的犯罪,认定行为人的社会危害性大小的依据也应当是行为人实际取得或者占有的对方当事人财务的数额。在合同诈骗罪的未完成形态中,合同诈骗罪的定罪数额应当是指行为人主观上希望或者意图通过合同手段骗取的对方当事人财务数额,而不是合同标的的数额。在未完成形态中,不存在行为人的实际所得问题,而且对方当事人也可能没有受到实际损失,然而行为人在主观上想骗取对方当事人的一定数额的财务,只不过是后来由于某种原因未完成犯罪,客观上没有得到财务。同时,合同诈骗罪的合同标的数额相当大,而行为人并不希望骗取合同标的物,只是意图骗取合同的预付款、定金等担保财务。因此,应当以行为人希望或者意图骗取的对方当事人的财务作为合同诈骗罪未完成形态的定罪数额,这是符合主客观相一致原则的。19961224日最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》第2条第2款规定:“利用经济合同进行诈骗的,诈骗数额应当以行为人实际骗取的数额认定,合同标的数额可以作为量刑情节予以考虑。”因此,在合同诈骗罪既遂的情况下,应当以行为人实际所得的数额为标准;而在合同诈骗罪未完成形态下,应当以行为人主观上希望或意图骗取的数额为依据。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

汽车租赁诈骗案件作为诈骗案件中的一种类型,其犯罪数额的认定理应坚持上述原则。需要指出的是,汽车租赁诈骗案件中存在两个诈骗坏节,第一个环节是行为人以租车为名将车控制在自己的名下。这一环节行为人实际取得的是汽车;第二个环节是行为人伪造车主的行驶证、身份证等,将车辆销脏或用于质押、典当以套取现金。这一环节行为人实际取得的是汽车的变卖款、典当款或借款。行为人通过这两个欺诈行为,实际取得的数额是各不相同的,有的甚至相距甚大,这就产生了以行为人的哪个“实际取得”作为诈骗犯罪数额的问题。前文讲到行为人出于骗租车辆后变现的动机,通过第一个环节的欺诈行为,已非法占有了车辆,这时其诈骗行为已经得逞,至于其是通过直接销脏,还是通过典当、质押借款的方式变现,只是其对赃物的处置问题,而行为人非法占有公私财务后,对财务如何处置,不影响非法占有的成立。因此,汽车租赁诈骗案件中,行为人的“实际取得”应是指所骗租的车辆的价值,而不是行为人将所骗租车辆变现的实际所得数额。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

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购房者必须正确理解的建筑专业概念 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

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论文摘要:介绍了面积、密度、层高、绿化率等专业概念,并重点阐述、辨析了这些概念的内涵,对于购房者正确选择购房对象和订立合同具有一定现实指导意义。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

论文关键词:购房,合同,建筑专业概念 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

衣、食、住、行是人类得以生存的基础,对于城市居民而言,通过购买房屋是取得和改善居住条件的最重要途径,因此购房对于许多人来讲是一生中的头等大事,也是最大的一笔开支。但对于大多购房者来说都不是建筑专业人员,又是第一次购房,也可能是唯一一次购房,因而既没有必不可少的专业知识,也没有什么经验可言,对楼市标书和购房合同中建筑概念知之甚少,难以区分,以致曲解,常造成选择上的错误和经济上的损失。正确理解和区分如下一些概念,对于购房者正确选择购房对象和订立合同具有一定现实指导意义。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

1关于面积 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

面积是衡量建筑物大小、功能的一个重指标,也是房屋售价的决定因素之一。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

在各类楼市标书和购房合同中有关表述面积概念五花八门,常令购房眼花瞭乱,跌入“面积陷阱”。购房人必须应注意区分: Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行。民用住宅多以“套”为住户的产权单位,其产权的建筑面积应由两部分组成,即套内建筑面积和本套或应分摊的公用面积。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

套内建筑面积是指一套住房外墙内面积的总和。其计算方法国家和地方都有明确的规定。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

公用建筑面积其由两部分组成:一是电梯井、梯楼间、管边井、变配电间、设备间、水箱间、公共门厅、通道、值班警卫室以及其它功能上为整幢建筑物局部及整体服务的公共用房和管理用房建筑面积;二是住户与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙体水平投影面积的一半。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

公摊面积它是公用建筑面积中应分摊到各套中的面积,是销售面积的一部分。不是所有公用面积都计入分摊的。如地下室功能不明确的机动用房;大楼内的物业管理用房和住宅小区的居委会用房;按建设项目要求建筑的公用车库;为住宅小区房屋共用配套设施用房,如变配电间、小区门卫间、公厕等。开发商有时将不应分摊的公用面积计入了公摊面积,购房无疑就要花冤枉钱了。一般来说套内建筑面积除以建筑面积,所得的数据如在75%以上,则属于正常范围,如果差距较大则说明公摊面积算多了。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

销售面积一般来说等于前面介绍的建筑面积。它是一种开发企业或购房者的习惯叫法,在合同用语中并无此词,也就是说,平时广告、售楼书中的楼价,均指每平方米“建筑面积”的价格。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

实得建筑面积就是人们俗称的“实用面积”。它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

使用面积业主直接可利用的面积,业界也称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物面积后的一个内容空间的概念。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

2层高和净高 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

房屋高度对居住人的生活质量是有重要影响的,相对较高房屋的通风、采光、视觉、心理感受较好,实际使用功能也较强。住宅的高度计量除了用“米”,还可以用“层”来计算,每一层的高度在设计上有一定要求,称为层高,层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差,叫做净高。对居住人有实际意义的是净高。一般住宅层高都在2.8-3米左右,净高在2.7米左右。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

3建筑面积密度和建筑密度 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

住宅区内建筑物的密集程度对居住环境是有较大影响的。建筑物密程度高的小区,人均可供使用公共场所面积相对较少,给交通、休闲、日常生活和物业管理带来不便,从而减低居住质量。显然,低密集程度的小区是购房者的首选。建筑面积密度、建筑密度是反映建筑物密集程度的重要指标。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

建筑面积密度是反映建筑用地使用强度的主要指标。计算建筑物的总建筑面积时,通常不包括±0以下地下建筑面积。建筑面积密度的表示公式为: Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

建筑面积密度=(总建筑面积÷建筑用地面积) Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为: Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

建筑密度=建筑基底总面积÷建筑用地总面积 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

比如现有1000平方米的建筑用地,现在上面建一幢62400平方米的住宅楼。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

简单计算其基底总面积为:2000÷6=400 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

那么这块建筑用地的: Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

建筑面积密度=2000÷1000=2 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

建筑密度=400÷1000=0.4 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

很显然其数值相差是很大的。对于开发商而言,为了节约成本,总是要通过增加层数和减小楼房的间距来提高一定用地上房屋的“产出率”,购房者可一定擦亮自己的眼睛。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

米左右。减低层高以节约成本,增加利润是一些不良开发商惯常使用的方法,因此,在制作、签订合同时一定要表述清楚。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

4绿化率与绿化覆盖率 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

随着生活水平的提高,人们越来越重视居住环境的质量,而绿化是决定住宅小区环境质量的重要因素。而衡量绿化水平的指标有两个:绿化率和绿化覆盖率。绿化率是人们通常的说法,其规范的专业术语应为绿地率。这两个专业术语字面很相近,但其实质是有区别的。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

绿化率的公式为: Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

绿化率=居住区用地范围内各类绿地的面积总和÷居住区用地面积×100% Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

绿化覆盖率的基本计算公式在形式上与绿化率的计算公式是一样的。 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

二者的区别主要体现在“居住区用地范围内各类绿地”这一概念的不同涵义上。简单地说计算绿化覆盖率时所指的绿地“是有块草皮就可以计入”;而计算绿化率时所指的绿地“不是有块草皮就可以计入”的。比如,在计算绿化率时,要求距建筑外墙15米和道路边线1米以内的用地,不得计入绿化用地。此外,还有几种情况也属不能计入绿化率的绿化面积,如地下车库、化粪池,这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度,也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低,所以计算绿化率时不能计入,而在计算绿化覆盖率时是可以计入。因此绿化覆盖率可做到60%以上,而绿化率做到30%都很难。所以一般来讲开发商说绿化率达30%以上,其实是指绿化覆盖率,其真正的绿化水平并不如购房者想像的那么好。(转自论文网) Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

参考文献 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

1 沈先荣 建筑构造[M]. 北京:中央广播电视大学出版社, 2006.1 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

2 郝峻弘房屋建筑学 [M]. 北京: 清华大学出版社有限公司, 2010.1 Qmv深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

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2015-12-22 10:44:22 浏览:

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