借款合同与买卖合同混同的问题
来源：河南焕廷律师事务所 作者：裴净净
民间借贷实践中，当前有一种现象是当事人双方为避免债务人无力偿还借款，往往在签订民间借贷合同的同时或其后签订买卖合同(以房屋买卖合同为主)，约定债务人不能偿还债款本息的，则履行买卖合同。在法律上讲，这是一类合同混同的现象。
为了更好的解释这个问题，我们通过一个例子来说明。
案情简述
张三是出借人，向借款人李四借款100万元，同时双方签订房屋买卖合同，以李四所有的房屋作为债权担保(假定房屋变现价值与借款本息相当)，约定若借款到期后，李四不能还款的，借款本息自动抵顶购房款，李四应当将房屋过户给张三。合同签订后，李四已经将房屋交张三占 有。
借款到期后，李四未偿还借款也不配合办理过户登记，且之后第三人王五因金钱债权以李四为被执行人申请执行，要求执行该套仍登记在李四名下的房产。
那么，张三与李四之间的签订的房屋买卖合同是否有限，张三和王五针对该房屋的变现价款的权利的实现在顺序上是否有先后之分，张三应如何维护自己的合法权益?
我们可以从以下几个方面去了解这个问题：
一、在法律上"混同"的含义
混同，是指债权与债务同归于一人，致使合同关系归于消灭的事实。
混同的效力为绝对地消灭债权债务及由合同关系所生的从债权的从债务。合同法规定，债权和债务同归于一人的，合同的权利义务终止，但涉及第三人利益的除外。因此，合同债权为第三人权利的标的，则债权不得因混同而消灭。如合同债权为他人质权的标的，则此合同债权不得因混同而消灭，否则有损于质权人的利益。此外，法律 有例外规定的，债权不得因混同而消灭。
二、关于借款合同与买卖合同混同的法律规定
2015年8月实施的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称<规定>)
第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
关于《规定》该条的内容解读，我们从以下几个方面去分析：
第一，《规定》回避了买卖合同的效力问题，规定出借人仅能依据借款合同主张权利，出借人仅能申请拍卖标的物。
在《规定》出台前，对于这类问题的解决，司法界对于涉及的“买卖合同的效力”存在有效说和无效说两种，但这次《规定》的出台却没有提及买卖合同的效力问题。
第24条规定通俗的解释是，出借人应当按照民间借贷法律关系提诉讼请求，否则人民法院裁定驳回起诉。民间借贷判决生效后，借款人有权申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。拍卖所得的价款多还少补。
出借人不能要求按照买卖合同对标的物主张债权请求权，只能将标的物作为出借人的概况性财产，通过拍卖程序，就获得的变价款项受偿。
第二，关于第三人申请对借款人与出借人之间买卖合同标的执行的问题。
《规定》第24条没有表述和明确“买卖合同是否无效”，那么对于第三人针对借款人与出借人之间买卖合同标的不动产的执行问题，出借人是否还能够依据买卖合同享有特定情况下不动产受让人的物权期待权?
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，关于金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，需要同时符合以下四个条件才可以：
(一)在院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在法院查封前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
对于第(三)项，笔者认为，如果出借人没有占有不动产，但是办理了不动产受让物权预告登记，也可以认为实际占有了房屋。
对于第(四)项，一般是指出借人向借款人主张办理房屋过户而出借人无过错，但借款人拒不配合的情况。
言归正传，《规定》对于买卖合同的效力未作出具体的表述，那么，本案中张三是不是因符合以上这四个条件时，可以排除第三人王五对房屋的执行?
笔者认为，可以排除，达到张三对李四房屋的变现价款享有优先权的效果，这不仅符合《规定》的立法精神，而且还能保护张三作为消费者买受人的合法权益。从以上分析，笔者认为，签署商品房买卖合同对于借款是有一定的保障意义的。
结 语
以上就是民间借贷中关于“借条与欠条在法律保护上的区别”的问题解读，希望能为大家带来帮助，如遇到较为复杂的情况，建议咨询相关专家律师。
2015-12-22 10:43:47 浏览：
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