农村建房合同纠纷怎么解决
农村建房合同纠纷案
最近几年，国家对于农村政策一再给予倾斜，意图增加和促进农村的发展和农民生活水平的提高。农民随着生活水平的逐步提高，也开始寻求改善自身的生活质量，农村各地建房热潮在不断兴起，但是问题也就随之到来，农村的建筑市场比较混乱，建筑市场很不规范，绝大多数包工头都是无证无资质的经营。但是由于其成本低廉，价格便宜，极大的弥补了大中型建筑公司不愿意承揽农村个体建筑业务的现实，填补了市场的空白。但是由于缺乏经验和相关资质和能力，农村建筑施工质量问题频发，农民朋友常因房屋质量问题发生纠纷、工程款支付纠纷诉至法院。本文结合几起农村建房合同纠纷案件，来具体谈谈农村建房合同纠纷的案由。
农村建房合同纠纷诉至法院后，涉及的首要问题即是案由的确定问题。在审判实践中，有两种案由意见：一种是认定为承揽合同纠纷，一种是认定为建设工程施工合同纠纷。依据《合同法》第二百五十一条的规定，承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。依据《合同法》第二百六十九条的规定，建设施工合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。
对于认定为建设施工合同纠纷从立法的角度来看，因建设工程的特殊性和安全性要求，立法将建设工程施工合同从承揽合同中独立出来，并制定专门的法律规定予以完善规范，以维护建筑市场的秩序和保证建设工程的质量。因此，农村的建房合同列为建设工程施工合同是与立法本意相符的。其次，从农村建房的特点来看，虽然表面上是施工队提供劳务为房主建房，实际上施工队不仅提供了劳务，而且利用自已的设备和技术，按房主提供的设计图纸或相关要求施工，最后交付劳动成果。因此，农村建房已经是一个完整的小工程建设，应认定为建设工程施工合同。
对于认定为承揽合同。根据承揽合同的概念和特征，农村建房是建房施工队按房主的各种具体要求完成建房工作，向房主交付房屋，并由房主支付一定报酬的行为，其各项特征均符合承揽合同的特征。同时，农村建房是比较简单的建筑活动，它无需经过严格的规划、勘察、设计等工作，而且大多数建房工程都是包工不包料的劳务工程，这与建设施工合同规范的大型、复杂的土木工程建筑工程是有明显区别的。最后，农村建房合同中的发包方和承包方均为个人，从合同的权利义务来看，将农村建房合同定性为承揽合同更有利于保护合同双方当事人的权利。
不同的案由引发不同的法律效果，适用的是不同的法律规定，案件的处理结果也会截然不同。
首先从合同的效力来讲，如果将案由认定为建设工程施工合同，根据司法解释的规定，施工人必须具备相关资质，而农村建房的施工人基本上是个体的泥工、瓦工等自行招募组织起来的个体施工队，不可能具备任何资质。因此，定性为建设工程施工合同的农村建房合同应为无效合同。如果将案由定性为承揽合同，根据合同法的规定，承揽人无需具备特别的资质，只要合同内容不违法，则定性为承揽合同的农村建房合同为有效合同。
其次从工程价款问题来讲，如果将案由定性为建设工程施工合同，按司法解释的规定，工程款的结算有如下几种情况：（1）建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。 （2）建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持。（3）建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。如果将案由定性为承揽合同，因为合同是有效的，则工程价款按约计算。
再次从房屋质量问题来讲，如果将案由定性为建设工程施工合同，因为造成合同无效，房主和施工队均有过错，房主明知施工队无任何施工资质而与其签订建房合同，施工队明知没有施工资质而承建建房工程。所以，房主和施工队按具体的过错程度承担房屋的质量责任。如果将案由定性为承揽合同，根据合同法的规定，承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等责任。因此，房屋的质量责任应由施工队承担。
最后从违约责任问题来讲，如果将案由定性为建设工程施工合同，因为合同的无效，合同中关于违约责任的承担方式，例如违约金、滞纳金、利息等条款的约定均失去效力。如果将案由定性为承揽合同，合同中的违约条款可以得到有效保护。但是当实践中我们确实发生了这些建筑房屋纠纷，由于涉及到自身的居住利益，蓝秦房产律师团律师建议您，尽快与专业律师取得联系，更好的维护自身的合法权益。
2015-12-22 10:42:37 浏览：
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